Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений

В торгах должны участвовать не менее двух покупателей. Желающие участвовать в торгах вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанные в извещении о таких торгах. Размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного жилого помещения. Задаток возвращается по окончании торгов лицам, участвующим в торгах, но не выигравшим их, а также если торги не состоялись.

Лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену, является победителем торгов. В день проведения торгов это лицо и организатор подписывают протокол об их результатах. В течение пяти дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество. В течение пяти дней после внесения покупной цены организатор торгов должен заключить с этим лицом договор купли-продажи. Данный договор является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В случае объявления торгов несостоявшимися у залогодержателя есть право в течение 10 дней после этого приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество по его начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования. Ипотека в этом случае прекращается. И к такому соглашению между сторонами договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные законодательством. В случае же отсутствия согласия о приобретении заложенной недвижимости залогодержателем не позднее чем через месяц после первых публичных торгов должны проводиться повторные торги со снижением начальной продажной цены имущества на 15%. Если и эти торги будут признаны несостоявшимися, залогодержателю предоставляется право приобрести (оставить за собой) это имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых торгах и тем самым зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом жилого помещения.

Когда заложенное имущество реализуется по соглашению сторон на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. Результаты аукциона те же, что и от торгов.

Пункт 1 ст. 78 Закона об ипотеке связывает момент прекращения права пользования залогодателем и членов его семьи заложенным жилым домом или квартирой с моментом обращения на него взыскания. Момент прекращения пользования жилым помещением должен определяться моментом прекращения права собственности залогодателя на него. Данный момент наступает тогда, когда лицо, предложившее на торгах наивысшую цену, заключает с организатором торгов договор купли-продажи, регистрирует его в Едином государственном реестре прав и регистрирует переход права собственности на указанный объект недвижимости. Лишь с этого момента право собственности и, соответственно, право пользования данным жилым помещением у залогодателя прекращается. Об этом же пишет и С.Д. Аюшеева: «Право собственности должно прекратиться с момента перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Как только фиксируется переход права, право пользоваться жилым помещением прекращается у бывшего собственника и членов его семьи»[84]. В связи с этим необходимо в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке внести изменения и сохранить в следующей редакции: «Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

Благодаря внесенным в ст. 446 ГПК РФ Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ[85] изменениям стало возможным обратить взыскание на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства. Отсутствие ранее данного правила тормозило процесс ипотечного жилищного кредитования, поскольку в течение долгого времени сохранялась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. Закон об ипотеке теоретически позволял выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона. Однако на практике выселить заемщика и проживающих с ним лиц можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Таким образом, положения ст. 78 Закона об ипотеке на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих с ними процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования. Данная норма неизмеримо повышала риски для кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, являлась препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия[86].

Рекомендуемая информация:

Национальный банк РК как регулятор устойчивости национальной валюты Республики Казахстан
Совершенствование банковской системы совпало с переводом экономики на рыночную модель управления. С учетом этого перестраивалась и банковская система. Издавались законы, регулирующие деятельность банков. Создана двухуровневая банковская с ...

Операции коммерческого банка России с ценными бумагами
Коммерческие банки – активные участники рынка ценных бумаг. Место, занимаемое ими на рынке ценных бумаг, в разных странах неодинаково и определяется законодательными актами. Общей тенденцией современного периода является активное проникно ...

Инфраструктура банковского потребительского кредитования
Согласно определению, данному в Финансово-кредитном словаре, потребительский кредит (от англ. «consumer credit», «purchase loan») – это форма кредита, предоставляемого населению предприятиями торговли и сферы услуг при покупке предметов п ...