Управление ипотечным кредитным риском

,

где – среднемесячные совокупные расходы заемщика, – среднемесячные расходы на обслуживание кредита, – среднемесячные совокупные доходы заемщика.

Следует отметить, что среднемесячные расходы на обслуживание кредита легко рассчитываются в случае применения известной формулы аннуитета, при которой заемщик в течение всего срока кредита платит банку одну и ту же определенную сумму, которая состоит из процентов по кредиту и части основного долга, причем их соотношение изменяется с течением времени пользования кредитом (в начале кредитного срока основную часть платежа занимают проценты, к концу срока кредита — наоборот). В случае погашения кредита равными долями и оплаты процентов исходя из остатка основного долга максимальный платеж по кредиту приходится на начало срока его использования — размер именно этого платежа применяется при расчете вышеназванного коэффициента.

Приемлемый уровень этого коэффициента отличается в разных банках. Для одних кредиторов достаточно, чтобы коэффициент не превышал единицу, т. е. чтобы совокупные расходы и расходы на обслуживание кредита покрывались совокупными доходами заемщика. Другие кредиторы, в основном практикующие аннуитетные платежи по кредиту, оставляют некий «запас прочности», устанавливая пороговое значение данного коэффициента, например, на уровне 0,8 — это означает, что после оплаты заемщиком необходимых текущих расходов и расходов на обслуживание кредита у него останется 20% свободных средств.

Некоторые банки не принимают во внимание размер текущих расходов заемщика, а устанавливают соотношение размера расходов по кредиту и размера доходов заемщика: например, условия ипотечного кредитования в Инвестсбербанке предполагают, что расходы по кредиту составляют не более 50% дохода заемщика, в программе Московского ипотечного агентства (МИА) — не более 40%, а в программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — не более 35—40%.

Прогнозирование кредитоспособности заемщика — физического лица встречается в банковской практике крайне редко, как правило, оно заменяется установлением возрастного ценза для заемщиков (например, до 55 или 60 лет — исходя из предположения, что значительная доля заемщиков при наступлении пенсионного возраста выходит на пенсию, а значит, снижает уровень своих доходов).

Банковской практикой установлено, что проблемы исполнения заемщиком обязательств по кредиту возникают на фоне существенного изменения соотношения его доходов и расходов или в случае возникновения финансовых потерь заемщика. Поэтому специалисты предлагают с учетом кредитной истории заемщика применять прогнозирование его кредитоспособности исходя из факторов, влияющих на финансовое положение заемщика — физического лица.

Для мониторинга кредитоспособности ипотечного заемщика предлагается периодическое (например, раз в полгода) предоставление заемщиком подтвержденных сведений об изменении (неизменности) его зарплаты, должности, иных доходов, семейного положения, расходов, денежных обязательств, о получении дополнительного образования. [8. С. 26-27]

Рекомендуемая информация:

Рынок ценных бумаг в дореволюционной России
Именно из Германии и в меньшей степени из Франции пришел брокерский бизнес в Россию. "Маклер", "биржа", "акция", "курс" - эти термины мы получили оттуда вместе с опытом финансовых инвестиций. До ко ...

Виды страхования жизни
Теория и практика страхования жизни демонстрирует большое разнообразие видов договоров страхования жизни, заключаемых страховыми организациями при реагировании на малейшие изменения в функционировании финансового рынка. Однако все виды ст ...

Прекращение договора страхования
Договор страхования прекращается, как и всё договоры, по истечении срока его действия, но для договора страхования имеются специальные правила его досрочного прекращения: • если отпала возможность наступления страхового события; • если ...