Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования

После того, как Правительством РФ была одобрена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в России[48], возрос интерес к ипотечному кредитованию. Актуальной стала проблема правильности заключения, оформления и государственной регистрации договора об ипотеке.

Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит понятие договора ипотеки, в соответствии с которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Таким образом, определение обязательства вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение[49].

Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор[50], является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений[51]. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений[52].

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Необходимо отметить достаточно обширный перечень условий договора об ипотеке (залоге недвижимости), которые признаются существенными. В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости. В договоре об ипотеке обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других. Предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов[53].

В договоре ипотеки необходимо описать предмет ипотеки. В частности, указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (жилой дом, квартира и т.д.). При описании недвижимого имущества указывается наименование предмета ипотеки, которое содержится в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Необходимо отметить, что к ипотечным правоотношениям применим предварительный договор, который не подлежит обязательной государственной регистрации исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[54].

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего право залогодателя.

Согласно Закону об ипотеке, предметом договора ипотеки могут быть вещи и имущественные права, которые будут приобретены залогодателем в будущем. В связи с этим необходимо отметить недопустимость возникновения залога ранее основного обязательства, что предусмотрено п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке. Это положение делает возможным, в частности, обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Рекомендуемая информация:

Понятие и юридические признаки биржи
Слово «биржа» означает: 1) совокупность лиц, постоянно в определенном месте осуществляющих торговые операции; 2) место их собрания; 3) совокупность соглашений, которые заключаются в этом месте. Эти три значения понятия биржи обобщены в з ...

Порядок регистрации и оформления сделок
Основанием для регистрации биржевых сделок является только устное согласие брокеров, достигнутое в результате гласно проведенных торгов и зафиксированное биржевым брокером. Сделка, заключенная на биржевых торгах, должна быть зарегистриро ...

Сущность кредита и его принципы
Кредит – это передача настоящих активов ( в том числе – денег) в обмен на будущие активы ( в том числе деньги) на условиях возвратности, на оговоренный срок и уплатой процента. Кредит предоставляет возможность заимствования на оговоренны ...