Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования

Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения[62]. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения[63].

Если кредитором и должником являются юридические лица, то обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету на основании законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете[64].

Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст. 2 Закона об ипотеке приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой:

- кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

- договор займа (ст. 807 ГК РФ);

- договор иного обязательства. В том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ);

- другой договор (ст. 420 ГК РФ); причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Соблюдение формы договора является важным условием признания действительности любого договора. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ установил приоритет норм Закона об ипотеке и закрепил общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, которые применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная»[65] означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Государственная регистрация законных ипотек важна для соблюдения принципа гласности на основании п.1 ст.7 Закона о регистрации.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[66] государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Указом Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»[67] была образована Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которой были переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации нормативных правовых актов федеральных органов власти, регистрации общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере регистрации актов гражданского состояния, адвокатуры и нотариата Министерства юстиции РФ, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба. Хотя она подведомственна Минюсту России, она является самостоятельным юридическим органом.

Следует отметить, что многие нормы законов, регулирующие ипотеку и государственную регистрацию, дублируют друг друга, тогда как в ст. 29 Закона о регистрации указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки. Так, Закон об ипотеке предусмотрел целую главу, посвященную государственной регистрации. Закон разрабатывался до принятия Закона о регистрации. Поэтому наличие в Законе положений, относящихся к государственной регистрации ипотеки, в тот момент было оправдано. Представляется, что в связи с принятием специализированного закона, где детально урегулированы вопросы государственной регистрации ипотеки, отдельная глава о регистрации должна быть исключена из Закона об ипотеке. Данное положение содержится в п.6 ст. 131 ГК РФ.

Рекомендуемая информация:

Правовое регулирование рынка ценных бумаг
Закон регулирует отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг. С начала своего зарождения, ...

Классификация инвестиционных проектов
Инвестиционный проект - это совокупность соединенных воедино намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений, по обеспечению заданных конкретных финансово-экономических, производственных и социальных результатов ...

Анализ потребительского кредитования на примере ООО «Русфинанс банк»
Русфинанс Банк – один из лидеров рынка, предлагающий наиболее полный спектр услуг в сфере потребительского кредитования. На территории России Русфинанс Банк представлен в 64 регионах – от Калининграда до Владивостока. Русфинанс Банк входи ...