Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования

В настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в некоторой изоляции от структур, тем или иным образом содействующих процессу государственной регистрации договора ипотеки. Эта изоляция выражается, прежде всего, в информационной разобщенности нотариата, кадастровых палат, управлений, органов БТИ, управлений Росрегистрации и иных подобных органов. Так, регистрация договоров ипотеки осуществляется на основе данных, не имеющих высокую степень достоверности. Например, возможна ситуация, когда за несколько дней до подачи документов на регистрацию договора ипотеки юридическое лицо вносит изменения в устав, ограничивая полномочия руководителя в части заключения договоров. Но учреждение юстиции по регистрации прав получает устав, в котором нет подобных изменений, по причине отсутствия механизма быстрой передачи данных между органом, регистрирующим внесение изменений в уставные документы, и управлением ФРС. В результате происходит регистрация по сути незаконной сделки[68]. В другом случае возможна отмена доверенности, о чем нотариус не может оперативно сообщить в органы Росрегистрации. Поэтому в области государственной регистрации договоров ипотеки и других сделок и прав необходимо создание единой информационной системы, включающей в себя не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц.

Так между предпринимателем Рахматуллиным К. М. (покупатель) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавец) был заключен договор купли-продажи кафе (незавершенного строительством) от 09 марта 2004 года № 1/04, которое было передано актом приемки-передачи, право собственности покупателя зарегистрировано не было. Бадрашитова И.М. заключила договор залога (ипотеки) 24 марта 2004 года с ОАО «Сбербанк». Рахматуллин К.М. обратился в суд с иском о признании частично недействительным заключенного договора о залоге и об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость[69].

Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец. Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Суд признал, что оспариваемый договор о залоге от 24.03.2004г. содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида.

Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

Что касается ипотеки, то действующие в настоящее время нормативные акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм ГК РФ. Прежде всего, п.1 ст.131 ГК, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества, а также п.3 ст.339 ГК, согласно которому договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Кроме того, п.2 ст.334 ГК содержит обще правило – залог недвижимости регулируется законом об ипотеке.

Пункт 2 ст.11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

При государственной регистрации договора ипотеки жилища, находящегося в общей совместной собственности, в соответствии с п.1 ст.7 Закона об ипотеке требуется письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. На ипотеку жилища, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо предоставление нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Рекомендуемая информация:

Выпуск векселей коммерческими банками
Российские коммерческие банки, активно осваивают выпуск собственных векселей, как краткосрочных долговых обязательств. Впервые банковские векселя появились в августе 1992 г. Более широкое распространение, они получили с начала 1993 г. Де ...

Финансовый кризис и его последствия на развитие IPO в РФ и СНГ
Согласно отчету The PBN Company по итогам первого полугодия 2008 года количество IPO в СНГ снизилось в три раза. Только шесть компаний решились прибегнуть к публичному размещению и привлекли в общей сложности 1,675 млн долларов против 25, ...

Международные опыт создания Банков развития
Банки развития получили свое распространение в мире после Второй мировой войны. Им принадлежит значительная роль в восстановлении и модернизации экономик Германии, Японии, Южной Кореи, Китая и многих стран Юго-Восточной Азии. Многофункци ...